2025年4月から新しい建築基準法が施行。新築にもリフォームにも影響すると話題になっていました。

トウケンホームが携わるリノベーション工事でも、一部の法規ルールが変更されています。

「リノベーションができなくなる物件があるの？」

「これまでよりもリノベーションは損になる？」

これからリノベーションをご検討されている方にとっては、そうしたところが気になりますよね。

記事では、今回の法改正について、これからリノベーションを検討するにあたって関連する部分だけをピックアップしてまとめました。

どのようなケースがどんな影響を受けるのか、該当の建物をリノベーションしたいときにはどうしたら良いのか、一般の方でもわかりやすいように解説しています。

もくじ

1. 2025年建築基準法改正でリノベの何が変わる？
   1. 4号特例がなくなる
   2. 建築確認が必要な工事が増える
   3. 省エネ基準への適合が義務化される
2. 法改正の影響を受けるリノベーション3パターン
   1. ①木造2階建てのリノベーション
   2. ②再建築不可物件のリノベーション
   3. ③増築リノベーション
3. 大規模リノベーションするときの注意点
   1. 建築申請の要不要をチェック
   2. 物件選びの時点でプロに相談を
4. ワンストップリノベーションを活用しよう
5. まとめ

2025年建築基準法改正でリノベの何が変わる？

2025年4月の建築基準法改正のうち、リノベーション計画に影響すポイントは以下の3点です。

• 4号特例がなくなる
• 建築確認が必要な工事が増える
• 省エネ基準への適合が義務化される

それぞれ簡単に解説します。

4号特例がなくなる

「4号特例」とは、改正前の建築基準法で認められていた「小規模な建築は構造などの審査を省略できる」制度です。

今回の法改正ではこの4号特例の縮小が大きなポイントでした。

小規模な建築の中には、

• 延べ面積200㎡超の木造平屋
• 2階建て住宅

といった、一般に多くリノベーション工事がおこなわれる建物も含まれているためです。

つまり、これまで2階建てや平屋の住宅は申請しなくともリフォーム・リノベーション工事ができたところ、今後は手続きが必要になるケースが増加します。

4号特例の縮小についての詳細は、国土交通省のサイトでも図解付きで説明されています。

参考：国土交通省　4号特例が変わります

建築確認が必要な工事が増える

法改正では、建築確認が必要な工事の範囲が拡張されました。

建築確認とは、工事着手前に建築基準法や関連条例に適合していることを確認検査機関に審査してもらう法的手続き。

改正後は、木造戸建ての大規模なリフォームも建築確認手続きの対象です。

たとえば、壁・床・柱といった建築物の主要構造部を改修する場合は、着工前に申請手続きが必要なケースがあります。

参考：国土交通省　木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について

大規模リノベーションをするには、これまでよりも申請費用が増えたり、着工までに時間がかかったりします。もちろん、法律を満たしていない計画では申請が通らないことも注意点です。

省エネ基準への適合が義務化される

2025年4月からは、原則としてすべての新築住宅や非住宅に対して省エネ基準への適合が義務化されます。建物のエネルギー消費性能が基準を満たしていない場合は着工できません。

法改正では、増改築の場合もその対象です。

ただし、これまでは増改築後の建築物全体が対象だったところ、改正後は増改築を行う部分にのみ省エネ基準適合が求められます。

参考：国土交通省　省エネ基準適合義務の対象拡大について

リノベーションで既存建物の床面積を増やす場合、増築部分は現行の省エネ基準を満たした断熱性能・断熱サッシを用いる必要があります。

法改正の影響を受けるリノベーション3パターン

続いて、どのようなリノベーションが法改正の影響を受けるのかを解説します。

①木造2階建てのリノベーション

②再建築不可物件のリノベーション

③増築リノベーション

影響が考えられる3つのリノベーションパターンを紹介しましょう。

①木造2階建てのリノベーション

木造2階建て住宅のリノベーションでは、2025年の法改正によって建築確認申請が必要となるケースが増えます。

たとえば、以下のケースでは、施工範囲によって確認申請が求められるようになります。

• 耐震補強リフォーム
• 断熱リフォーム
• 屋根や外壁の全面改修
• 間取りの大幅な変更
• フルリノベーション

一方で、水回り設備の交換のみ、壁紙の張り替えなどの小規模な工事は、木造2階建てであっても申請は不要です。

リノベーション工事の内容によって申請の要不要が分かれますので、リノベーション業者にご確認ください。

②再建築不可物件のリノベーション

再建築不可物件とは、接道義務を満たしていないために建て替えができない建物のことです。

こうした建物はそもそも申請自体が認められないため、事実上大規模改修ができなくなります。

再建築不可の物件は、周辺の相場よりも安い不動産として売買されるケースがあり、「建て替えできないもののそのままなら住めます」などと説明する業者もいるでしょう。

中古物件を購入してリノベーションする方が増えていますが、そもそもリノベーション可能な物件かどうかの見極めが大切です。

なお、既存不適格建築物（法改正や用途地域の変更によって現行法に適合しなくなった建物）や、違法建築物（法令に違反して建てられている建物）についても、同様の注意が必要です。

③増築リノベーション

増築リノベーションでは、増築した部分が省エネ基準に適合していることが義務付けられます。

外壁や屋根、窓の断熱改修、設備機器の高効率化など、増築部分の断熱性能や一次エネルギー消費量が基準を満たしている必要があります。

大規模リノベーションするときの注意点

法改正によってリノベーションでもルール変更があるものの、一般の施主が法改正の内容を覚える必要はありません

大規模なリノベーションを検討する方に、注意すべきポイントを2つにまとめました。

建築申請の要不要をチェック

これから大規模な改修をする場合は、建築確認申請が必要かどうかをチェックしましょう。

また、申請にどのくらいの費用・期間が必要かを事前に把握することが大切です。

法改正によって建築申請が必要な工事が増えましたが、工事内容や範囲によっては申請不要のケースもあります。

たとえば、外壁の改修なら、外壁面積全体の過半を超える工事は申請対象になりますが、過半に満たない一部改修は申請不要です。

床や柱を工事して間取りを変更する場合でも、申請不要なリノベーションもあります。

申請手続きの費用相場は10〜20万円ほど。審査期間として2〜4週間の余裕を見込む必要があります。

建築確認申請が必要かどうかをチェックするには、信頼できるリノベーション業者に相談することをおすすめします。

物件選びの時点でプロに相談を

中古住宅のリノベーションをご検討なら、物件選びの段階でリノベーション工事のプロに相談しましょう。

これまでは申請が不要だったリノベーションでも、法改正によって申請が必要になる工事もあるためです。

物件によっては「再建築不可物件」や「既存不適格建築物」といった、そもそも申請が通らない建物も売り家になっています。知らずにこうした物件を購入してしまうと、希望のリノベーションができない恐れもあります。

そもそもそうした物件は、購入して長く住むには向きません。

解決策は、物件選びの時点で立ち会ってもらえるリノベーション業者を探すことです。

希望の住み方ができる家なのか、購入前にプロのアドバイスをもらえます。

ワンストップリノベーションを活用しよう

法改正によって、これまで申請不要だった工事でも手続きが必要になったり、購入前の物件判断が難しくなったりといった影響があります。

こうした法改正の影響を回避するには、ワンストップリノベーションがおすすめです。

ワンストップリノベーションとは、物件探しから施工・アフターフォローまでを一貫して1社のリノベーション業者や不動産業者が対応するサービスです。

大手のリフォーム業者でも、ワンストップリノベーションサービスを導入している企業が増えています。

ワンストップリノベーションのメリットや業者の探し方はこちらで紹介しています。

▷『ワンストップリノベーションとは？メリット・デメリットと業者選びのポイント』

わたしたちトウケンホームでも、ワンストップリノベーションを承っています。

中古を買ってリノベーションをご検討されているなら、お声かけくださいませ。

まとめ

2025年4月の建築基準法改正によって、住宅リノベーションを取り巻くルールも変化がありました。

大規模なリノベーションや、中古物件を購入してリノベーションを検討されているなら、今までよりも制限される場合もあるでしょう。

とはいえ、法改正の内容まで施主が細かく覚える必要はありません。

リノベーションを検討する方は、以下の注意点を覚えておいて下さい。

• 建築申請の要不要をチェックする
• 物件選びの時点でプロに相談する

トウケンホームでは、法改正に対応した設計提案や、確認申請・省エネ基準への適合サポートなど、安心してリノベーションを進めていただける体制を整えています。

また、物件選びの段階からお客様に寄り添うワンストップリノベーションもお受けしています。

影響が気になる方も、リノベーションをご検討ならお気軽にご相談ください。