リノベーションは、一戸建てよりもマンションのほうが施工件数が多い傾向があります。

理由のひとつは、木造構造が多い一戸建てに比べ、鉄筋コンクリート造が主流のマンションは建物自体の寿命が長いため。

近年は、中古の分譲マンションを購入してリノベーションする選択肢が注目を集めています。

住居費を抑えながら自分らしい住まいを叶えられる半面、いくつかのデメリットも存在します。

本記事では、リノベーションのなかでも中古のマンションにフォーカスし、デメリットとそれを回避するための対策について解説。

物件選びのポイントや、リノベーション済みマンションとの比較など、中古マンションリノベーションを検討している方に役立つ情報をお届けします。

もくじ

• 中古マンションを買ってリノベーションするデメリット3選
  • 1. 物件自体の寿命が短い
  • 2. リノベーションできる範囲に限りがある
  • 3. 完成を想像しにくい
• デメリットを回避するための対策
  • 対策［1］：物件選び
  • 対策［2］： 住宅診断の活用
  • 対策［3］：叶えたい空間のイメージ集め
  • 対策［4］：ワンストップリノベーションの活用
• リノベーション済みマンション購入との比較
  • 中古購入＋リノベの良い点
  • リノベ済みマンションの良い点
• 中古マンションリノベーションはどんな人に向いている？
  • 自分らしい空間づくりがしたい人
  • 予算を抑えてオーダー住宅が欲しい人
  • 立地にこだわりがある人
• まとめ

中古マンションを買ってリノベーションするデメリット3選

新築マンションを買うよりも自由度が高く、住居コストも抑えやすい中古マンションリノベ。しかし、先に知っておくべきデメリットもあります。

ここでは、中古マンションを買ってリノベーションする際の主な3つのデメリットについて解説します。

1. 新築よりも耐用年数が短い

中古マンションを購入してリノベーションする場合、当然ながら建物自体の耐用年数は新築よりも短くなります。

鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は、平均68年と言われていますが、メンテナンスが行き届いていれば100年以上維持することも可能です。ちなみに鉄筋コンクリートで造られたマンションの法定耐用年数は47年です。これは毎年減価償却をしていき、最終的に償却がゼロ=建物の価値がゼロになるのが47年ということになります。

言い換えれば、住宅購入費用以外にも「修繕積立費」や「管理費」などの毎月の支出が別途必要なことが多いです。またその費用を必要なメンテナンスに当てているかどうかで建物の耐用年数に違いが生まれてきます。

中古物件リノベーションでは、当然ながら購入時点ですでにその一部が経過しています。築30年のマンションを購入した場合、残りの寿命は20～40年程度となります。

室内の内装や設備は新しくできても、建物の基本構造や外壁などはリノベーションでは変わりません。

また、あまりに築年数が古い物件では、耐震性能や断熱性能が現代の基準を満たしていない場合もあります。

2. リノベーションできる範囲に限りがある

マンションのリノベーションでは改修できる範囲に制限があることもデメリットの一つです。

マンションは区分所有が基本で、専有部分と共用部分に分かれています。リノベーションが可能なのは基本的に専有部分のみ。共用部分は変更できません。

また、管理組合などでリフォーム規約が定められている場合もあるので注意が必要です。

たとえば以下の箇所は、マンションリノベーションでは改修が難しい部分として挙げられます。

• 外観
• 玄関ドア
• 窓サッシ
• 構造壁や柱の位置
• 給排水管・設備（キッチン・バスルームなど）の位置

外壁や廊下・ドア・窓などは共用部分なので、リノベーションでは変えられません。さらに、室内でも構造壁や柱などの躯体に関わる部分は変更できず、間取りの大きな変更ができないお部屋も。

給排水管や電気配線の位置、床下の寸法によっては、キッチンやバスルームの移動が制限されることもあります。

すべて好きなように変えられると考えていると、理想とするデザインが実現できずにがっかりする方もいるようです。

3. 完成を想像しにくい

中古マンションを購入してリノベーションする際の3つ目のデメリットは、完成後のお部屋を想像しにくいことです。

新築マンションやリノベーション済み物件と異なり、購入時点では古い状態のまま内見します。

リノベーション後をイメージしづらいために、購入すべきか判断に迷うことも。

壁を取り払って広いリビングにする計画があっても、現状の間取りでは狭く暗く感じてしまうかもしれません。

また、天井や床下、壁の中など、目に見えない部分の状態もわからないために、工事予算を考えにくいのもハードルになります。

デメリットを回避するための対策

中古マンションのリノベーションには様々なデメリットがありますが、適切な対策を講じれば多くのリスクは回避できます。ここでは、デメリットを回避する4つの対策を紹介します。

対策［1］：物件選び

中古マンションリノベーションの成功は、物件選びから始まります。

立地なども重要ですが、長く建物の寿命を維持できる構造や管理体制のチェックがおすすめです。

リノベーションする中古マンションを探す際には、以下の点に注目しましょう。

• 築年数：1981年以降の新耐震基準に適合していること
• 建物の構造：鉄筋コンクリート造もしくは鉄骨鉄筋コンクリート造
• 管理状態：共有部の清掃や点検が行き届いていること
• 修繕計画：積立金や修繕履歴が管理されていること

1981年より以前に建てられたマンションは、旧耐震基準と呼ばれる法規制の時期です。現代のマンションよりも構造が脆弱な可能性があります。

管理組合の運営状況や修繕積立金の状況なども重要なチェックポイントです。

適切に管理されていない物件は、部屋の中がきれいでも共有部に問題があったり、将来的に大規模修繕などで追加の費用負担が発生する可能性があります。

長く住むマンションなら、リノベーションで変えられない共有部・構造がしっかりした建物を選んでください。

なお、物件選びのさらなるポイントは、以下の記事のなかでも紹介しています。

◆中古住宅リノベーションの注意点はどこ？気になる物件選び・費用などを解説

対策［2］： 住宅診断の活用

住宅診断（ホームインスペクション）は、既存建物の状態を専門家が客観的に評価するサービスです。

配管や電気系統、構造上の問題など、一般の人には判断が難しい部分を専門家の目で確認できるのが大きなメリットです。

最近では、すでにホームインスペクションが実施されているマンション物件も売買されています。

物件確認する際、不動産業者に住宅診断の履歴がないかを問い合わせて見るのも良いでしょう。

対策［3］：叶えたい空間のイメージ集め

どんな空間にリノベーションできるかわからない場合は、叶えたい空間のイメージを画像や映像でスクラップしておくのをおすすめします。

具体的なビジュアルイメージがあると、内見のときにもどんなインテリアになるかを想像しやすくなります。

雑誌やインターネットで、特にビフォーアフターのあるリノベーション実例を参考にしてみてください。

トウケンホームのサイトでも、施工前の写真と比較して掲載しています。

さまざまなインテリアに生まれ変わらせられると気づいていただけますよ。

◆中古マンションリノベーション Before ▷ After 施工例まとめ｜東京町田市・相模原市

対策［4］：ワンストップリノベーションの活用

ワンストップリノベーションとは、物件探しのお手伝いから設計施工やアフターフォローまでを一貫して1つのリノベーション業者にサポートしてもらうこと。

ポイントは、物件を決める前から施工を依頼する業者選定を進めることです。

物件が決まってからリノベーション業者を探すのではなく、あらかじめ工事を依頼したい業者を選定していると、気になる物件があれば内見に同行してもらうことも可能です。

さらに、事前に改修範囲をプロに見てもらえるため、どこを改修できるか、総予算がどのくらいになるのかを把握しやすくなります。

相場や仕上がりがわかりにくいリノベーションでは、相談相手を一本化できることは大きなメリットです。

リノベーション済みマンション購入との比較

中古マンションを購入してリノベーションを行う方法だけでなく、すでにリノベーション済みのマンションを購入する方法も住宅取得の選択肢です。

それぞれに特徴があるので、両者のメリット比較を紹介します。

中古購入＋リノベの良い点

中古マンションを購入してからリノベーションを行う方法では、以下の点がメリットです。

• デザインの自由度が高い
• リノベーション過程で建物の構造も確認できる
• 物件の選択肢が多い

間取りや内装、設備などを自分の好みやライフスタイルに合わせて一から設計できるため、より個性的でライフスタイルに合わせた空間を作り出せます。

また、リノベーション過程で、建物の構造状態を詳細に確認できます。隠れた問題点を発見できれば将来的な不具合のリスクを低減し、安心して住めますよね。

販売されている物件数も多いため、立地の選択肢も広がるでしょう。

リノベ済みマンションの良い点

一方、リノベーション済みマンションを購入する利点には以下が挙げられます。

• 完成した物件を実際に見て判断できる
• 購入から入居までの期間が短い
• 打ち合わせ回数が少なく済む
• 住宅ローンの手続きがシンプル

内覧時に空間の雰囲気や使い勝手を直接体感できるため、イメージと現実のギャップに悩まされることが少なくなります。

たとえば、忙しくて打ち合わせに時間を割けない方や、すぐに住み始めたい方にとっては、向いている選択肢です。住宅ローンの面でも、物件購入のみで完結するため、手続きが比較的シンプルになる傾向があります。

中古マンションを買ってリノベーションはどんな人に向いている？

中古マンションリノベは、いくつかのデメリットがあるものの、対策を把握していれば、スムーズに進められます。そればかりか、メリットもたくさんある魅力的な選択肢に違いありません。

以下に当てはまるお考えの方なら、理想の住まい作りにできるのではないでしょうか。

自分らしい空間づくりがしたい人

中古マンションリノベーションは、自分らしい空間づくりを望む人にぴったりの選択肢です。

新築マンションやリノベーション済み物件とは異なり、間取りや内装を自由にデザインできる柔軟性があります。

「趣味の部屋を作りたい」

「こだわりのキッチンで料理を楽しみたい」

といった、ご自身の暮らしを中心にオーダーメイドできます。

予算を抑えてオーダー住宅が欲しい人

一戸建てのオーダーメイド住宅も魅力的ですが、東京近郊エリアは特に高額な費用がネックになることがあります。中古マンションリノベーションは、中古物件の購入費用とリノベーション費用を合わせても、新築よりも総額を抑えられるケースが多いです。

立地にこだわりがある人

立地条件を重視する方にとっては、物件探しは頭を抱えやすいところ。

新築のマンションだけでなく中古マンション市場も候補に入れられるリノベーションでは、選択肢が広がります。

通勤時間を短縮したい、子育てに適した環境を求めている、特定の学区内に住みたいなど、具体的な立地条件がある場合は、リノベーションも含めてご検討されるのはいかがでしょうか。

まとめ

私たちリノベーション専門店からしても、購入した中古のマンションリノベーションの需要は年々高まっているように感じます。そのなかで、思わぬデメリットに直面し、驚いてしまう方がいるのも事実。

中古マンションリノベーションは、魅力的な選択肢です。デメリットやその対策もしっかりと把握し、後悔のない住まい計画を進めてください。

トウケンホームは、東京都町田市を拠点に、リノベーションを専門にデザイン・施工をおこなっています。

文中で紹介したワンストップリノベーションや、住宅診断のご紹介も可能です。

もし中古マンションのリノベーションで悩まれていることがあるなら、どうぞお気軽にご相談にお越しください。

ご家族の生活に合わせた、理想の暮らしを一緒に考えましょう。