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2024/08/29
「マイホームといえば新築」という固定概念は、ここ数年で急激に変化してきているように感じます。
中古住宅を購入し、大規模なリノベーションで希望に合わせた住まいに作り変える方が増えてきました。
リノベーション専門企業である私たちからしても、中古住宅リノベーションには新築住宅の建築・購入にはないワクワクするメリットがあります。
同時に、いくつかの注意点もあります。
今回は、中古住宅をリノベーションする前にに知っておきたい注意点をまとめました。
後悔のないリノベーション計画を進めるために役立つ内容になっています。
中古物件の探し方やリノベーションの資金計画に不安のある方は、ぜひ最後まで読んでください。
中古住宅リノベーションには、さまざまなメリットがある一方、注意すべきデメリットもあります。
まずは、物件探しを始める前に知っておくべき中古住宅リノベのメリットとデメリット、その対策を知っておきましょう。
中古住宅リノベーションを選ぶ方が増えてきている理由として、主に以下のメリットが挙げられます。
中古住宅リノベーションのメリットの一つが、自分好みの住まいを比較的低コストで実現できること。
建売住宅や分譲マンションでは画一的な間取り・内装になりがちですが、リノベーションでは好きなテイストにデザインできます。
壁紙や床材の選択、間取りの変更など、個性や生活スタイルに合わせた空間づくりが可能です。
土地を買って新築を建てるよりもコストを抑えられる点も魅力です。
特に都心部は土地の価格が高く、新築のハードルが高い現実があります。
中古住宅リノベーションでは、物件購入費用と改装費用を合わせても、新築よりも総額を抑えられるケースが多いです。
マイホーム探しで多くの人が苦心しているのが、不動産の購入。
リノベーションが前提になれば、中古住宅の市場まで選択肢が広がります。
好立地や広い間取りなど、新築では手に入れにくい条件の物件を見つけられる可能性も上がりますよ。
多くの魅力がある一方、いくつか心得ておくべきデメリットもあります。
知らずに進めると、損をしたり、悩んで計画が滞ったり、思わぬ苦労を招くことになりかねません。
ここでは、主なデメリットとその対策を紹介します。
中古住宅リノベーションの主なデメリットには、以下が挙げられます。
「築年数が浅い」「内装がキレイ」と中古住宅の購入を決め、いざ工事をしてみたら構造が劣化していたというケースは、少なくありません。
内見時点では壁の内部までわからないため、資金計画が難しいことは、中古物件の注意点です。想定外の工事が必要になり、総予算が圧迫されることもあります。
対策として、購入前にホームインスペクション（建物状況調査）を実施できるか確認しましょう。専門家が建物の状態を詳細に調査し、潜在的な問題点を事前に把握できます。
新築住宅では築後10年間の瑕疵担保が義務化されており、万が一構造にトラブルがわかったときも施主の工事負担なく解決できます。
ところが、中古住宅にはそのような制度がありません。
代わりに、その役割を補う瑕疵保険という仕組みがあります。不動産業者によっては独自の保証制度があるケースもありますが、確認が必要です。
対策としては、瑕疵保険を活用することに加え、構造の品質も含めてリフォーム・リノベーションができる専門業者を選ぶことです。
構造まで改修工事できるリフォーム業者を選定し、建物自体の耐力をアップさせましょう。
築年数が経過している中古物件は担保価値が低くなる傾向があります。そのため、同じ条件でも住宅ローンの審査が厳しくなることがあります。
ローンを活用する予定なら、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。
中古物件を選ぶときに注意すべきは、その物件がリノベーションに向いているかどうかです。
というのも、すべての中古住宅で自由なリノベーションができるわけではありません。物件の状態や立地によって適不適があるからです。
リノベーションに不向きな物件を選んでしまうと、
「建物の寿命が思ったよりも短く、長く住み続けられない」
「思い通りの改修ができなかった」
といった後悔につながることも。
リノベーション向き物件を選ぶ際のチェックポイントを紹介します。
リノベーション向き物件を選ぶ際の主なチェックポイントには、以下が挙げられます。
中古住宅物件を選ぶ際、必ず確認したいのが建てられた時期です。
なぜなら、年代によって耐震基準が異なるため。
参考：耐震基準見直しの歴史（性能向上リノベの会資料より）
特に、1981年以前に建てられた物件はおすすめしません。
当時は、旧耐震基準と呼ばれる制限の少ないルールしかなかった時代。現行の耐震基準下で建てられた家よりも壁や筋交いが少なかったり、構造計算がされていなかったり、耐力が弱い可能性があります。
構造耐力が弱いと、物件価格が低かったとしても改修に大きな費用が必要になることが考えられます。
一方で、2000年以降に建てられた建物なら、現行の耐震基準で設計されているはずです。築浅の建物は物件価格も高くなりますが、その分、耐震補強工事費用を抑えられる傾向があります。
長く安心して住み続けられるマイホームにするため、建築された時期は必ずチェックしましょう。
中古物件と築年数についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
中古物件を選ぶ際は、築年数だけでなく、その建物の構造がどんな種類かもチェックしましょう。
なぜなら、構造の種類によって間取り変更の自由度が変わるため。
たとえば、戸建て住宅に多い「木造軸組工法」は、間取りの変更がしやすい構造です。
木製の柱と梁で組まれているため、壁を取り払って2部屋を１部屋に変えたり、2階の床をなくして吹き抜けを作ったり、大規模なリノベーションができる可能性があります。
他方、木造戸建てでも「2×4工法」やマンションに多い「RC（鉄筋コンクリート）造」は、大きな間取り変更が難しい構造。取り払えない壁が多く、内装中心のリノベーションになる可能性が高まります。
物件探しで内見した際「ここの壁はナシにしたいな」と感じる間取りなら、構造を確認しましょう。
可能なら、内見の段階でリノベーション業者と同行できると心強いですね。
中古物件の状況によっては、リノベーション工事をすることによって、建築基準法が守られなくなってしまう場合があります。
たとえば、床面積を増やすと、法律で定められている建ぺい率や容積率をオーバーしてしまうことが考えられます。
注意すべきは、昔の建物ではこうした法令が遵守されずに建てられているケースも存在することです。
既存不適格物件とも呼ばれる「古い法律の基準で建築され現行法に合っていない」物件の場合、リノベーション工事と同時に現行法に適合させなければいけないケースや、住宅ローンが組めないケースもあります。
物件を確認する際、極端に安い販売価格の物件なら、特に注意してください。
疑問に感じたことがあれば、不動産業者だけでなくリフォーム専門業者にも問い合わせ、工事可能かどうかを確認しましょう。
中古物件を購入する場面のステップについては、こちらの記事もご参照ください
◆中古住宅の購入の流れを解説！リノベするなら注意すべきポイントも
中古住宅のリノベーションでは、新築の計画よりも費用計算が難しい傾向があります。
というのも、中古住宅は建築時の構造や過去の手入れの状況によって、必要な工事の内容が異なるからです。
ここでは、中古住宅リノベーションの費用計算の注意点を紹介します。
中古住宅リノベーションの費用を考えることが難しい理由のひとつが、工事費用を判断するポイントがいくつもあるためです。
一概に「築30年の住宅のリノベーション相場は～～円です」といった基準がありません。
以下に工事費用を左右する項目の例をご紹介します。
これらの項目は、物件ごとに異なり、理想とする暮らしによっても左右します。
「築20年、壁を解体してみたら構造にシロアリ被害があり、予想以上に費用がかさんだ」
ということもあれば、「築30年、構造に劣化がなく一部リフォームされていたので、インテリア改修に注力できた」というケースもあります。
予算を考えるときは、物件によって必要な費用が変わってくることを理解し、余裕を持たせた資金計画をしましょう。
中古住宅リノベーションの資金としてローンを利用する場合にも、いくつかの注意点があります。
主な注意点として、以下が挙げられます。
一般的なリフォームやリノベーションでは、担保提供の必要がないリフォームローンを利用できます。しかし、リフォームローンは住宅改修のための資金サポートが主な目的なので、不動産の購入資金には充てられないことがあります。
中古住宅購入とリノベーション工事の資金調達で融資を使うには、住宅ローンとリフォームローンを別々に借りるか、「リフォーム一体型住宅ローン」を借りる選択肢があります。
ただし、リフォーム一体型の住宅ローンプランのある金融機関を探し、条件をしっかり確認してくださいね。
また、住宅ローンを組めたとしても、不動産評価が新築よりも低く、借りられる額が少ない傾向もあります。前述したような法令に触れる物件では、融資自体難しいことも。
ローンを活用する際には、注意点を知っておき、いくつかの金融機関で事前に相談しておくことをおすすめします。
中古住宅リノベーションのローン活用については、下記の記事でも詳しく解説しています。
◆リノベーションでも住宅ローンが使えます！条件・金利・控除制度を解説
中古住宅を購入してリノベーションするマイホームづくりには、多くの魅力的なメリットがあります。
しかし、物件の購入時点ではあまり知られていない注意点があることも事実です。
トウケンホームは東京都町田市を拠点にリノベーションを専門に手がける工務店です。
多くのリノベーションに携わってきた実績をもとに、お客様の理想の家を設計・提案しています。
トウケンホームでは、ステップの複雑な中古住宅リノベーションをスムーズに進めるため、「ワンストップリノベーション」をおすすめしています。
ワンストップリノベーションとは、物件探しから設計施工やアフターフォローまでを一貫してリノベーション業者にサポートしてもらうこと。
「気になる物件があるものの、内見でどこを見れば良いのかわからない」
「どんな物件なら理想の家にリノベーションできるのか想像できない」
こうした悩みをお持ちなら、物件をお決めになる前に、ぜひ私たちにお声かけください。
地元の物件探しをお手伝いしたり、理想の暮らしができる物件かどうか一緒に内覧したり、安心してリノベーションを進められるサポートをおこなっています。
中古住宅リノベーションで不安を感じている部分をまずは払拭し、一緒に暮らしづくりをしていきましょう。
お気軽にご相談ください
