街を歩くと、住宅の敷地と道路の境界がデコボコしているのを見かけることはありませんか？

不動産のチラシや広告で時々見かける「要セットバック」の注意書きに関係しています。

中古戸建購入をするにあたってこの「要セットバック」とはどういうことかをご説明します。

建築物の敷地は建築基準法に定められている

建築物の敷地は、原則「建築基準法に定める幅員４ｍ以上の道路に開口が２ｍ以上接していなければならない。」です。これは防災の観点から、消防車が侵入できる道路が整った街づくりをしたい考えがあります。しかし、古くからの市街地などには幅４ｍに満たない道路が数多く存在します。

そのため、建築基準法が適用される以前（昭和25年11月23日以前）、または都市計画区域に編入される以前から存在し、それに沿って建物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道路で特定行政庁の指定を受けたものは、「道路」とみなすことになっているのです。

このような道路のことを「42条2項道路」または簡単に「2項道路」などと呼ばれていますが、建築基準法の道路の指定を受けているか否かがポイントになります。

建築基準法上の道路とみなされて建物の建築が許可となる代わりに、道路の中心線から２ｍの位置まで敷地を後退させなければいけないのです。

「セットバック」とは敷地境界線の後退のこと

道路の両側の敷地でそれぞれ後退することによって、将来的に４ｍの道路幅員を確保しようとするものであり、この敷地境界線の後退のことを「セットバック」といっています。

不動産の広告などでは「ＳＢ」と略して表記されその面積が記載されていることもあります。

また、道路を挟んで向かい側が崖地や川などの場合は、向かい側の道路境界線から４ｍの位置まで一方的にセットバックをする必要があります。

既存の道路中心線から２ｍの位置が敷地と道路の境界線となるため、セットバックした部分の土地は、個人の所有であっても、建ぺい率（土敷地面積に対する建築面積の割合）や容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）を算出する際の敷地面積には含まれません。セットバックによって有効な敷地面積が大きく変わることがあり、建築できる面積にも大きく影響がでる場合があります。

仮に上の図のような土地に建て替えをする場合、セットバックがなければ建ぺい率50%容積率100%で、最大1階40㎡・2階40㎡　合計で延べ床面積80㎡の家を建てることができますが、セットバック面積が7㎡含まれているため、敷地面積が73㎡ということになり、最大1階36.5㎡・2階36.5㎡の合計延べ床面積73㎡までの家しか建てることができません。

また、セットバック部分は道路とみなされるため、その部分に建物はもちろん、塀や門などを作ることもできず、玄関ドアを開けた時にドアがセットバック部分へはみ出るような設計も認められていません。

前面道路の幅員が４ｍ未満は要注意！

前面道路の幅員が４ｍ未満の場合には、将来建て替えた場合、今の建物と同じ広さの建物が建てられないことがありますので、購入前にチェックが必要です。

中古住宅を購入し、リノベーションして住むからと今は関係がなくても、将来建て替えをしようと考えた時や売却するときに影響が出てしまいます。

特に前面道路が狭い場合は、セットバック面積を敷地面積から引いてみてどのくらいの建物が建てられるのかを逆算してみましょう。

計算してみて、建物の延べ床面積が70㎡以上建てられないような土地になると、戸建て用地としてはあまり良い土地とはいえません。将来の土地の資産価値にも影響が出ますので注意しましょう。